Indexation des baux commerciaux à Bruxelles : UCM mobilisée !

En décembre 2022, le gouvernement bruxellois a adopté une ordonnance (1) pour restreindre l’impact de la hausse des prix de l’énergie, en limitant l’indexation des baux commerciaux durant un an. Si le dispositif a le mérite d’exister, il mène depuis peu à certaines dérives. UCM a tiré la sonnette d’alarme !

Rappel du dispositif initial

Dans le dispositif existant jusqu’à l’entrée en vigueur de cette ordonnance, les entreprises étaient doublement pénalisées par la hausse des prix énergétiques. D’une part, cette hausse se traduisait par une indexation élevée des loyers en raison de l’augmentation considérable de l’indice santé et, d’autre part, elle se répercutait dans leurs charges énergétiques quotidiennes.

Le gouvernement bruxellois, pris par l’urgence de la situation, avait procédé à une révision du calcul pour contenir la hausse des prix des baux commerciaux. La décision a été prise d’avoir recours à l’indice des prix à la consommation, sans produits énergétiques, en lieu et place de l’indice santé.

Un risque de dérives ? Réponse par un exemple concret.

Si nous prenons l’exemple d’un bail commercial ayant un loyer de base de 850 euros et ayant été conclu en août 2022, nous observons que l’ordonnance censée protéger le locataire contre les fluctuations des prix de l’énergie conduit en réalité à un effet pervers lorsque nous calculons l’indexation pour l’année 2023. En effet, en appliquant le calcul basé sur la nouvelle mesure (2), le loyer serait actuellement supérieur à celui calculé sur base de l’indice santé traditionnel.

La mesure initiale ne rencontre, par conséquent, plus l’effet escompté.

Comment expliquer cette situation ?

Cette situation peut s’expliquer par la propagation de l’inflation dans l’économie ; certains produits alimentaires ont vu leur prix augmenter suite à la suite de la crise énergétique, ce qui entraine une poussée inflationniste, se répercutant dans le calcul de l’indice, et donc dans l’indexation du loyer.

UCM, force de propositions

Une analyse plus approfondie de l’impact de cette mesure dans différents scénarii et une éventuelle révision de la loi pourraient être nécessaires pour assurer que les protections soient appliquées comme prévu. Nous pensons, par exemple, à l’ajout d’un garde-fou qui permettrait de retourner vers la méthode d’indexation initiale, si l’application de l’ordonnance donnait un résultat en défaveur de l’indépendant/commerçant locataire.

Notre service d’études a sensibilisé le cabinet de la Secrétaire d’état à la Transition économique, Barbara Trachte (Ecolo), à ces questions. Des mesures sont envisagées afin de remédier à cette situation. UCM est aux côtés des entreprises concernées !

(1) Ordonnance du 15.12.2022 organisant la limitation de l’indexation des baux commerciaux, MB 21.12.2022.

(2) Pour les baux entrés en vigueur après juillet 2021 (ou si le loyer de base a été fixé par convention ou par jugement avec effet après juillet 2021) : loyer de base x (nouvel indice 0 énergie / indice 0 énergie de base). Les termes utilisés sont définis comme suit:

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges;
L’indice 0 énergie de base est l’indice des prix à la consommation diminué des composantes énergétiques, publié par Statbel, du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue;
Le nouvel indice 0 énergie est l’indice des prix à la consommation diminué des composantes énergétiques, publié par Statbel, du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.